Η παραγωγή κατοικίας σε δημοτική περιουσία δεν πρέπει να γίνει μηχανισμός ιδιωτικοποίησης και πεδίο κερδοσκοπίας για ιδιώτες εργολάβους και “στρατηγικούς” επενδυτές, αλλά μακροπρόθεσμη κοινωνική υποδομή για την κάλυψη στεγαστικών και άλλων αναγκών των τοπικών κοινωνιών.
Οι τροποποιήσεις του Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης που αφορούν την αξιοποίηση της δημοτικής περιουσίας (ν. 5314/ΦΕΚ 103/Α’/2026), παράλληλα με την πρόσφατη ΚΥΑ (αρ. 9919/ΦΕΚ 2654/Β’/2026) που εξειδικεύει τον νόμο της Κοινωνικής Αντιπαροχής (βλ. Σχόλιο ομάδας CoHab, 20/08/2025), προδιαγράφουν τον τρόπο συμμετοχής των δήμων στην παραγωγή και διαχείριση κοινωνικής και προσιτής κατοικίας: σε σύμπραξη με κερδοσκοπικές ιδιωτικές εταιρίες, με  αντάλλαγμα την ιδιωτικοποίηση μεγάλου τμήματος -αν όχι του συνόλου- της κατά κανόνα μικρής δημοτικής περιουσίας, με αμφίβολη αποτελεσματικότητα ως προς την παροχή πραγματικά προσιτής κατοικίας, και με αδύναμη μακροχρόνια κατοχύρωση της κοινωνικής ωφέλειας.
Ο Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης περιέχει εργαλεία που στην Ευρώπη χρησιμοποιούνται για την παραγωγή κοινωνικής και συνεταιριστικής κατοικίας, αλλά στην ελληνική εκδοχή τους κατευθύνονται κυρίως στον τουρισμό και την ιδιωτική κερδοσκοπία. Αντί να αξιοποιηθεί η παρούσα νομοθετική συγκυρία για να ανοίξει χώρος σε μη-κερδοσκοπικούς, δημοτικούς και συνεταιριστικούς φορείς στέγασης, επιλέγεται συστηματικά η ενίσχυση του ιδιωτικού, κερδοσκοπικού μοντέλου αξιοποίησης της περιουσίας με όρους real-estate, με ελάχιστες, ασαφείς και ανεπαρκώς κατοχυρωμένες «κοινωνικές» ρήτρες.

Οι πιο κρίσιμες για το ζήτημα διατάξεις εντοπίζονται στο Μέρος Ε’, Κεφάλαιο Γ  που αφορά στην Περιουσία των Δήμων. 

Το άρθρο 550 επιτρέπει την σύναψη σύμβασης Κοινωνικής Αντιπαροχής με ιδιώτη ανάδοχο με σκοπό την ενίσχυση του οικιστικού αποθέματος και τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών, μέσω της αξιοποίησης της ακίνητης ιδιωτικής περιουσίας τους. Όπως προδιαγράφεται στον νόμο και την πρόσφατη ΚΥΑ, οι συμβάσεις Κοινωνικής Αντιπαροχής αφορούν αποκλειστικά ιδιώτες εργολάβους, αναφέρεται σε «οικοδομή» και όχι στενά σε κατοικία, και δεν θέτει ανώτατο όριο στις εμπορικές χρήσεις, ενώ μονο το 30% παραμένει το ελάχιστο τμήμα που θα αποδοθεί σε κοινωνική κατοικία. Η τελική εφαρμογή παραμένει ακόμη ασαφής καθώς αναμένονται και άλλες αποφάσεις για κρίσιμες παραμέτρους, συμπεριλαμβανομένου του ύψους του κοινωνικού ενοικίου – που στον νόμο αναφέρεται ως «ουσιωδώς χαμηλότερο από τις τιμές της αγοράς», χωρίς όμως να προσδιορίζεται πως θα επιτευχθεί σημαντική μείωση της τιμής διατηρώντας τα υψηλά επίπεδα κερδοφορίας των επενδυτών εργολάβων. Παράλληλα,  το εμπορικό τμήμα παραμένει χωρίς κανένα όριο τιμολόγησης, επιτρέποντας τη μεγιστοποίηση της κερδοσκοπίας με αρνητικά αποτελέσματα για τις τοπικές αγορές κατοικίας.
Αντίθετα δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη για μη-κερδοσκοπικούς φορείς, δημοτικές εταιρείες ή συνεταιρισμούς ως επιλέξιμους αναδόχους. Η διάρκεια διαχείρισης (έως 50 έτη) δεν συνοδεύεται από εγγυήσεις κοινωνικής χρήσης μετά τη λήξη, ενώ απουσιάζουν παντελώς κριτήρια για την ποιότητα του δημόσιου χώρου και την σχέση με την γειτονιά.

Πρόταση: Να συμπεριληφθούν ρητά ως επιλέξιμοι ανάδοχοι οι φορείς Κοινωνικής και Αλληλέγγυας Οικονομίας (ΚΑΛΟ) και οι στεγαστικοί συνεταιρισμοί, με ειδικούς όρους. Να ορισθεί ανώτατο εμπορικό μίσθωμα και εύλογη απόδοση για τον ανάδοχο. Να θεσπιστούν ρήτρες κοινωνικής χρήσης για το σύνολο της διάρκειας της σύμβασης και μετά τη λήξη της.


Το Άρθρο 553 επιτρέπει μακροχρόνια μίσθωση δημοτικής γης έως 99 έτη για τουριστικές δραστηριότητες. Δυνατότητα μακροχρόνιας παραχώρησης δίνεται και για άλλες παραγωγικές ιδιωτικές δραστηριότητες, όμως δεν υπάρχει αντίστοιχη πρόβλεψη για παραγωγή κοινωνικής και προσιτής στέγης. Η μακροχρόνια παραχώρηση χρήσης δημοτικής περιουσίας σε συνδυασμό με εργαλεία όπως το δικαίωμα επιφανείας, είναι ακριβώς ο μηχανισμός που εφαρμόζεται σε πολλές πόλεις, όπως η Βαρκελώνη και η Ζυρίχη, για να στηρίξει την παραγωγή συνεργατικής και συνεταιριστικής κατοικίας σε δημοτική γη, χωρίς εκποίησή της. Στην ελληνική εκδοχή, το εργαλείο αυτό προορίζεται αποκλειστικά για τουριστικές και κερδοσκοπικές επενδύσεις.

Αντίθετα, η δωρεάν παραχώρηση σε φορείς ΚΑΛΟ, του άρθρου 548, που θα μπορούσε να συμπεριλάβει και παραχώρηση για παροχή κατοικίας και στεγαστικών υπηρεσιών στα μέλη του φορέα ΚΑΛΟ και την κοινότητα, ισχύει μόνο έως 5 έτη, εντελώς ανεπαρκής χρονικός ορίζοντας για οποιοδήποτε οικοδομικό έργο κατοικίας. Αν και φαίνεται να επιτρέπεται η περαιτέρω εκμίσθωση από τον ΚΑΛΟ φορέα σε τρίτους, δεν τίθενται κοινωνικά κριτήρια για τη χρήση (π.χ. υποχρέωση μη κερδοσκοπικής και αποεμπορευματοποιημένης στεγαστικής χρήσης).

Πρόταση: Να καταργηθεί η προτεραιότητα τουριστικής χρήσης στη μακροχρόνια παραχώρηση και να αντικατασταθεί από προτεραιότητα κοινωνικών χρήσεων και ιδίως κοινωνικής στέγης. Να επεκταθεί ρητά το δικαίωμα 99ετούς παραχώρησης σε φορείς συνεταιριστικής και κοινωνικής κατοικίας όπως θα θεσμοθετηθούν στο πλαίσιο της Κοινωνικής και Αλληλέγγυας Οικονομίας. Να προσδιοριστούν οι ειδικοί όροι εκμίσθωσης με χαμηλό ή συμβολικό τίμημα, δωρεάν παραχώρησης (548) ή και εκποίησης (αρ. 549) σε στεγαστικούς συνεταιρισμούς συλλογικού και κοινωφελούς σκοπού.  Να αυξηθεί η διάρκεια δωρεάν παραχώρησης σε φορείς ΚΑΛΟ (αρ. 548.1.γ.) με σκοπό την παραγωγή και διαχείριση κοινωνικής και προσιτής κατοικίας σε τουλάχιστον 30-40 έτη, ώστε να καλύπτεται η απόσβεση οικοδομικού έργου. Να συμπεριληφθούν ρητά και συνεργατικά και συνεταιριστικά σχήματα στα «προγράμματα κοινωνικής μίσθωσης» (αρ. 553.6).

Ρητές προβλέψεις για την κοινωνική κατοικία και την προστασία της μόνιμης κατοικίας απουσιάζουν και από τα άρθρα που αφορούν τα έσοδα των Δήμων (Μέρος Β’). 

Το αυξημένο εύρος του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης (αρ. 392-396), με συντελεστή 0,30‰–0,70‰ που ορίζει κάθε δημοτικό συμβούλιο, δίνει θεωρητικά ευελιξία στους δήμους, αλλά χωρίς κοινωνικά κριτήρια διαφοροποίησης: δεν υπάρχει πρόβλεψη για χαμηλότερο συντελεστή στην πρώτη κατοικία ή υψηλότερο για επενδυτικά ακίνητα και βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb). Επίσης, δεν ορίζεται προορισμός των εσόδων σε πολιτικές κοινωνικής στέγης.
Το Άρθρο 392, παρ. 2 προβλέπει εξαίρεση από το ΤΤΑ για μη-κερδοσκοπικά νομικά πρόσωπα που επιδιώκουν κοινωφελείς σκοπούς, αλλά δεν αναφέρει ρητά την κοινωνική κατοικία ή τους φορείς ΚΑΛΟ με αντίστοιχη δραστηριότητα, όπως οι συνεταιρισμοί κατοίκων, οι στεγαστικοί συνεταιρισμοί, και άλλα σχήματα συνεργατικής και κοινοτική κατοικίας.

Πρόταση: Σαφείς προβλέψεις για την αξιοποίηση δημοτικών πόρων για χρηματοδότηση έργων κοινωνικής κατοικίας, συμπεριλαμβανομένου και της απόκτησης και απαλλοτρίωσης κτιρίων και οικοπέδων. Τα έσοδα από επενδυτικά ακίνητα να κατευθύνονται υποχρεωτικά σε δημοτικά ταμεία κοινωνικής στέγης και αστικών αναπλάσεων. Η πολιτική των δημοτικών τελών να χρησιμοποιηθεί για ενίσχυση της μόνιμης και κύριας κατοικίας. Να συμπεριληφθούν ρητά στην εξαίρεση του Άρθρου 392 οι φορείς ΚΑΛΟ και οι συνεταιρισμοί που δραστηριοποιούνται στην κοινωνική και συνεταιριστική κατοικία.

Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί τη δημιουργία ενός μόνιμου, μη κερδοσκοπικού στεγαστικού τομέα αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας για την παραγωγή δημόσιας αξίας και κοινωνικών υποδομών μακροπρόθεσμα. Για τον λόγο αυτό, ο Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης οφείλει να αναγνωρίσει ρητά και να ενισχύσει τη δημοτική, κοινωνική και συνεταιριστική κατοικία ως βασικούς πυλώνες μιας σύγχρονης στεγαστικής πολιτικής. 

Ως ομάδα έρευνας-δράσης για τη συνεταιριστική και συνεργατική κατοικία, επιμένουμε ότι υπάρχει άλλος δρόμος για την κοινωνική κατοικία στην Ελλάδα. Καλούμε σε μια διευρυμένη συμμαχία που θα διεκδικήσει ένα νέο θεσμικό πλαίσιο για μόνιμα προσιτή, μη κερδοσκοπική κατοικία στη δημόσια, δημοτική και κοινωφελή περιουσία.