Σχόλιο της ομάδας CoHab για την Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035

Για την ενίσχυση του μη-κερδοσκοπικού δημόσιου, συνεργατικού και συνεταιριστικού τομέα στην Ελλάδα

Ως ομάδα έρευνας και δράσης για την προώθηση της συνεργατικής και συνεταιριστικής κατοικίας στην Ελλάδα, αναγνωρίζουμε τη σημασία κατάρτισης της Εθνικής Στρατηγικής για την Στεγαστική Πολιτική, η οποία αποτελεί ένα θετικό και απαραίτητο πρώτο βήμα για τη συγκρότηση μιας ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής με μακροπρόθεσμο αντίκτυπο.

Καταθέτουμε τις παρακάτω προτάσεις στην κατεύθυνση βελτίωσης της Στρατηγικής, με στόχο την ανάπτυξη και στην Ελλάδα ενός μη-κερδοσκοπικού στεγαστικού τομέα που σήμερα απουσιάζει.

H Στρατηγική θα ενισχυόταν ουσιαστικά εάν προέβλεπε θεσμικό ρόλο για μη κερδοσκοπικούς στεγαστικούς φορείς, δημοτικές εταιρείες κατοικίας, στεγαστικούς συνεταιρισμούς ή άλλες μορφές συνεργατικής και κοινοτικής κατοικίας, αναγνωρίζοντάς τους ως βασικό πυλώνα της στεγαστικής πολιτικής, όπως κατά κανόνα συμβαίνει σε ανεπτυγμένα ευρωπαϊκά συστήματα κοινωνικής κατοικίας.

Η Ελλάδα είναι η μόνη χώρα στην Ευρώπη με 0% κοινωνική, συνεταιριστική και μη-κερδοσκοπική ενοικιαζόμενη κατοικία. Η Στρατηγική αποτελεί επομένως μια μοναδική ευκαιρία να θεσπιστούν τα θεσμικά, χρηματοδοτικά και φορολογικά εργαλεία που θα μπορούσαν να υποστηρίξουν τη δημιουργία ενός τέτοιου μόνιμου μη κερδοσκοπικού στεγαστικού τομέα, κάτι που σύμφωνα με τον ευρωπαϊκό οργανισμό Housing Europe αποτελεί προϋπόθεση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης (βλ. A European Manifesto to Lead the Way out of the Housing Crisis.)
Η Στρατηγική, όπως και οι πρόσφατες θεσμικές παρεμβάσεις για την αξιοποίηση της δημόσιας και δημοτικής περιουσίας μέσω της κοινωνικής αντιπαροχής, βασίζονται σχεδόν αποκλειστικά σε συμπράξεις με ιδιωτικές εταιρείες, σε επιδοτήσεις, κίνητρα και επιχορηγήσεις προς τον ιδιωτικό τομέα, για την παραγωγή κοινωνικής και προσιτής κατοικίας με αμφίβολα αποτελέσματα ως προς την προσιτότητα και την προσβασιμότητα της κατοικίας. Η Ευρωπαϊκή εμπειρία, στη Βαρκελώνη, τη Ζυρίχη, τις Βρυξέλλες και αλλού, έχει δείξει ότι ο ρόλος της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και των τοπικών κοινωνιών, καθώς και η ενεργοποίηση μη κερδοσκοπικών και συνεργατικών φορέων ως ισότιμων εταίρων, είναι κομβική.
Οι δημόσιοι πόροι -ακίνητα και χρηματοδοτήσεις- είναι κρίσιμο να αξιοποιηθούν, παράλληλα με την επίτευξη άμεσων στεγαστικών στόχων, για να τεθούν οι βάσεις για τη σταδιακή ανάπτυξη ενός σταθερού δημόσιου και μη-κερδοσκοπικού στεγαστικού τομέα και στην Ελλάδα. Διαφορετικά, υπάρχει κίνδυνος η προσέγγιση που σήμερα προωθείται μέσω της Στρατηγικής να εργαλειοποιήσει την κοινωνική και προσιτή κατοικία ως πεδίο δραστηριοποίησης και κερδοφορίας ιδιωτών και ιδιωτικών εταιρειών.
Ένας τέτοιος τομέας προϋποθέτει ισχυρούς μηχανισμούς σχεδιασμού, χρηματοδότησης, παραγωγής, διαχείρισης και ελέγχου σε κεντρικό και τοπικό επίπεδο, και φορείς με τεχνογνωσία και επιχειρησιακή ικανότητα που θα δραστηριοποιούνται με γνώμονα το δημόσιο συμφέρον και την κατοχύρωση του δικαιώματος στην κατοικία.

Με βάση τα παραπάνω προτείνουμε:

1. Την πρόβλεψη πλαισίου για θεσμική αναγνώριση μη κερδοσκοπικών στεγαστικών φορέων, όπως στεγαστικών συνεταιρισμών, δημοτικών εταιρειών κατοικίας, συνεργατικών σχημάτων κατοικίας, κοινοτικών οργανισμών κατοικίας και άλλων μη κερδοσκοπικών φορέων, ως παρόχων κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, και τη δημιουργία ειδικού θεσμικού πλαισίου ίδρυσης και εποπτείας τους.

2. Την ένταξη μη κερδοσκοπικών στεγαστικών φορέων στη δομή διακυβέρνησης της στεγαστικής πολιτικής, με αντίστοιχη κατανομή υποστηρικτικών μέτρων, πρόσβαση σε πόρους και διαφανείς διαδικασίες επιλογής για έργα κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, αξιοποιώντας τις δημόσιες συμβάσεις κοινωνικής αναφοράς και τις ρήτρες κοινωνικής ανταπόδοσης που προβλέπει το εθνικό και ευρωπαϊκό πλαίσιο.

3. Τη δυνατότητα συμμετοχής μη κερδοσκοπικών στεγαστικών παρόχων και στεγαστικών συνεταιρισμών σε όλα τα χρηματοδοτικά προγράμματα, πόρους, φοροαπαλλαγές και κίνητρα που προβλέπει η Στρατηγική, και συγκεκριμένα:

– Τη δυνατότητα χρηματοδότησης εργασιών ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης σε κατοικίες μη κερδοσκοπικών στεγαστικών φορέων και στεγαστικών συνεταιρισμών, με στοχευμένη δέσμευση εθνικών πόρων και πόρων του ΕΣΠΑ και αντίστοιχη πρόβλεψη κατά τον σχεδιασμό της επόμενης προγραμματικής περιόδου (Στόχος 1, Μέτρο 4, “Ανακαίνιση”, και όλα τα Μέτρα του Στόχου 7).

–Την παροχή χρηματοδοτικών κινήτρων και εργαλείων δανεισμού με ευνοϊκούς όρους, ιδιαίτερα από δημόσιες τράπεζες, ηθικά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και συνεταιριστικές τράπεζες, για την κατασκευή βιώσιμων προσιτών και κοινωνικών κατοικιών από μη κερδοσκοπικούς φορείς και στεγαστικούς συνεταιρισμούς, όπως χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις, επιδοτήσεις επιτοκίου ή άλλα συγχρηματοδοτικά εργαλεία με στόχο την μείωση του κόστους ανάπτυξης (Στόχος 1, Μέτρο 9, “Χρηματοδοτικά κίνητρα σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων σε επιλεγμένες περιοχές”).

– Την ενσωμάτωση ειδικών προβλέψεων και πολεοδομικών κινήτρων προσαρμοσμένων στις ανάγκες κοινοτικών και συνεταιριστικών μορφών στέγασης και την υποστήριξη για έκδοση οικοδομικών αδειών με επιτάχυνση, απλοποίηση και διαφάνεια για μη κερδοσκοπικούς παρόχους στέγασης και στεγαστικούς συνεταιρισμούς (Στόχος 1, Μέτρο 6, “Εκσυγχρονισμός του συστήματος οικοδομικών αδειών” και στο Στόχος 1, Μέτρο 7, “Πολεοδομικά κίνητρα για την ανάπτυξη κοινωνικής κατοικίας σε επιλεγμένες περιοχές”).

– Τη δυνατότητα συμμετοχής μη κερδοσκοπικών παρόχων κατοικίας και στεγαστικών συνεταιρισμών σε συμπράξεις κοινωνικής αντιπαροχής (Στόχος 2, Μέτρο 1, “Κοινωνική Αντιπαροχή”) για την παραγωγή και διαχείριση μόνιμα προσιτής και αποεμπορευματοποιημένης κατοικίας στο 100% των νέων κατοικιών, με κατανομή του ποσοστού νέων κατοικιών μεταξύ μελών του συμπράττοντος στεγαστικού συνεταιρισμού, κοινότητας ή μη κερδοσκοπικού φορέα, και ωφελούμενων του δημοσίου. Συνεργασία με το δημόσιο ή δημοτικό συμπράττοντα φορέα, για τη στέγαση ευάλωτων ομάδων δικαιούχων μακροχρόνιας στεγαστικής συνδρομής, αξιοποιώντας την πλούσια διεθνή εμπειρία σε τέτοιου είδους συμπράξεις. Με τον τρόπο αυτό θα διασφαλίζεται η διατήρηση του κοινωνικού χαρακτήρα των κατοικιών μακροπρόθεσμα, χωρίς ιδιωτικοποίηση του δημόσιου αποθέματος.

– Τη δυνατότητα μακροχρόνιας παραχώρησης δημόσιων και δημοτικών ακινήτων (κτιρίων και οικοπέδων) για μη κερδοσκοπική και συνεταιριστική κατοικία, με αντίστοιχες θεσμικές προβλέψεις στον Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων και τα νομοθετικά πλαίσια που διέπουν τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας δημόσιων φορέων, ΝΠΔΔ και ΝΠΙΔ.

– Τον σχεδιασμό ειδικών χρηματοδοτικών προγραμμάτων για προσαρμοστική επανάχρηση κενών κτιρίων από συνεταιριστικά και κοινοτικά μη κερδοσκοπικά σχήματα.

– Ειδικά φορολογικά κίνητρα (Στόχος 8, “Δομικές μεταρρυθμίσεις και κινητοποίηση επενδύσεων”) για την κινητοποίηση επενδύσεων για μη κερδοσκοπική και συνεταιριστική κατοικία, όπως μειωμένος ΦΠΑ, απαλλαγή φορολογίας εισοδήματος από ακίνητα, απαλλαγή από ΕΝΦΙΑ, υπό τον όρο ότι οι παραγόμενες κατοικίες παραμένουν μόνιμα αποεμπορευματοποιημένες και προσιτές.

-Τη δυνατότητα συνεργασίας μη κερδοσκοπικών στεγαστικών συνεταιρισμών με τους αρμόδιους φορείς της κεντρικής κυβέρνησης και της τοπικής αυτοδιοίκησης για την παροχή στεγαστικών υπηρεσιών και την κάλυψη στεγαστικών αναγκών ευάλωτων κοινωνικών ομάδων, όπως ηλικιωμένοι, άστεγοι, μετανάστες, νέοι σε επισφάλεια κ.α., συμβάλλοντας στην πρόληψη και αντιμετώπιση της στεγαστικής επισφάλειας και της έλλειψης στέγης.

Η ενσωμάτωση των παραπάνω μέτρων στην Εθνική Στρατηγική για την Στεγαστική Πολιτική, τα οποία στη συνέχεια θα πρέπει να κατοχυρωθούν και μέσω ενός ολοκληρωμένου, κατάλληλου και σταθερού θεσμικού πλαισίου, μπορούν να θέσουν τις βάσεις για την ανάπτυξη και στη χώρα μας ενός νέου στεγαστικού τομέα δημόσιου συμφέροντος, που θα βασίζεται στην ενεργοποίηση των πολιτών και των τοπικών κοινωνιών, τη δημοκρατική διακυβέρνηση, τη συλλογική διαχείριση, την αλληλεγγύη, στη μακροπρόθεσμη διατήρηση της δημόσιας αξίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη ενός μόνιμου αποθέματος κοινωνικής και προσιτής κατοικίας.

Άλλωστε, σύμφωνα με το ελληνικό Σύνταγμα και το ευρωπαϊκό και διεθνές πλαίσιο προστασίας των κοινωνικών και ανθρωπίνων δικαιωμάτων, η στεγαστική πολιτική οφείλει να υπηρετεί την κατοχύρωση του δικαιώματος στην κατοικία και όχι να προωθεί τη διεύρυνση της κατοικίας ως πεδίου επενδυτικής δραστηριότητας και χρηματιστικοποίησης.

Link προς τη διαβούλευση και το κείμενο της Εθνικής Στρατηγικής