Η ενότητα αυτή αποτελεί μια πρώτη προσπάθεια προσαρμογής, στο ελληνικό πλαίσιο, εργαλείων και οδηγών που έχουν αναπτυχθεί από διάφορα συνεργατικά και συνεταιριστικά στεγαστικά εγχειρήματα. Ο στόχος είναι η σταδιακή τυποποίηση των διαφορετικών παραμέτρων και των ζητημάτων που θα πρέπει να αντιμετωπιστούν στην πορεία διαμόρφωσης ενός αντίστοιχου στεγαστικού εγχειρήματος στην Ελλάδα. Επαναλαμβάνουμε εδώ πως δεν υπάρχουν σίγουρες απαντήσεις, καθώς η Ελλάδα υπολείπεται σε αρκετά επίπεδα, όπως στην πρότερη σχετική εμπειρία, στα διαμορφωμένα εργαλεία θεσμικής κατοχύρωσης, χρηματοδότησης και λειτουργίας τέτοιου τύπου δημοκρατικών, μη-κερδοσκοπικών και συλλογικών μορφών στέγασης. Επομένως, είναι μια εργασία σε εξέλιξη, που θα αρχίσει να συγκεκριμενοποιείται όσο εμβαθύνουν οι προσπάθειες, και όσο προχωράει η υλοποίηση του πρώτου στεγαστικού εγχειρήματος. 

Στη συνέχεια, αποτυπώνουμε τις βασικές παραμέτρους μιας τέτοιας δουλειάς που έχει ξεκινήσει τα τελευταία χρόνια από την ομάδα CoHab, στο πλαίσιο διαδοχικών ανοιχτών εργαστηρίων για τον εντοπισμό των δυνατοτήτων και των εμποδίων σε ότι αφορά τη βέλτιστη νομική μορφή (ή συνδυασμό αυτών), τη χρηματοδότηση, τις απαιτούμενες κοινωνικές συμμαχίες και συμπράξεις. Παράλληλα, παρουσιάζουμε τις απαραίτητες θεσμικές τροποποιήσεις που θα μπορούσαν να λειτουργήσουν υποστηρικτικά για την ανάπτυξη συνεργατικών στεγαστικών εγχειρημάτων στην Ελλάδα. 

Δημιουργώντας ένα συνεργατικό στεγαστικό εγχείρημα

Η διαδικασία για την δημιουργία ενός συνεργατικού ή συνεταιριστικού στεγαστικού εγχειρήματος περιλαμβάνει σε μεγάλο βαθμό όλες εκείνες τις διαδικασίες που απαιτούνται για την αγορά ή κατασκευή μιας κατοικίας, παράλληλα με την κατάστρωση ενός επιχειρηματικού σχεδίου. Πρέπει να βρεθεί το ακίνητο, να γίνει ο υπολογισμός του κόστους (κατασκευής/επισκευής/μετασκευής), να συγκεντρωθεί το απαραίτητο κεφάλαιο, να βρεθούν οι συνεργάτες, να γίνουν οι τεχνικές μελέτες και ο κατάλληλος προγραμματισμός. Η ιδιαιτερότητα εδώ είναι ότι όλη αυτή η διαδικασία αφορά μια συλλογικότητα που συνδιαμορφώνει και συναποφασίζει κάθε βήμα. Επομένως, προηγείται η συγκρότηση της ομάδας, η διαμόρφωση του οράματος και η δέσμευση στις βασικές αρχές.

Παρακάτω εστιάζουμε σε εργασίες και βήματα που πρέπει να γίνουν ώστε να ξεκινήσει ένα τέτοιο εγχείρημα διαμορφώνοντας ένα ρεαλιστικό και πειστικό σχέδιο, το οποίο στη συνέχεια θα επικοινωνήσει σε υποστηρικτές, χρηματοδότες και δημόσιους φορείς.

Για την υποστήριξη της διαδικασίας έναρξης και ωρίμανσης ενός συνεργατικού/συνεταιριστικού στεγαστικού εγχειρήματος επιδιώκουμε μέσα από εργαστήρια και συζητήσεις να διαμορφώσουμε ένα πακέτο εργαλείων που να αντιστοιχούν στα διαδοχικά βήματα που πρέπει να κάνει μια ομάδα. Στόχος μας είναι τα εργαλεία αυτά να βελτιώνονται καθώς προχωράει και η συλλογική μας γνώση για το θέμα.

Cohab Excel 1-Ερωτηματολόγιο: υποστηρίζει την δημιουργία της αρχικής ομάδας, την διαμόρφωση του συλλογικού οράματος και την αναζήτηση του κατάλληλου χώρου.
CoHab Excel 2-Νομική Μορφή: υποστηρίζει την καλύτερη κατανόηση των δυνατοτήτων που δίνουν οι υφιστάμενες νομικές μορφές
CoHab Excel 3-Καταστατικό: καταγράφει τα ζητήματα που πρέπει να συναποφασίσει η ομάδα σχετικά με την οργάνωση και λειτουργία του συλλογικού φορέα
CoHab Excel 4-Προϋπολογισμός: υποστηρίζει την διαδικασία χοντρικού υπολογισμού του κόστους κατασκευής
CoHab Excel 5-Χρηματοδότηση: υποστηρίζει την διαδικασία επιλογής του κατάλληλου χρηματοδοτικού μείγματος

Αναζητώντας την κατάλληλη νομική μορφή

Όπως αναφέρθηκε σε προηγούμενη ενότητα, τα συνεργατικά στεγαστικά εγχειρήματα μπορούν να λάβουν πολύ διαφορετικές νομικές μορφές ή/και συνδυασμό αυτών, ανάλογα με το, κατά περίπτωση, διαθέσιμο θεσμικό πλαίσιο, τους σκοπούς και τα χαρακτηριστικά του εγχειρήματος. Σε κάποιες περιπτώσεις, έχει διαμορφωθεί εξειδικευμένη νομοθεσία (όπως για τα Community Land Trusts), σε άλλες αποτελούν μέρος της ευρύτερης συνεταιριστικής νομοθεσίας με επιμέρους ειδικές προβλέψεις (π.χ. οι συνεταιρισμοί κατοικίας στην Ζυρίχη), ενώ αλλού έχουν χρησιμοποιηθεί κοινές εταιρικές μορφές, όπως οι Εταιρείες Περιορισμένης Ευθύνης (π.χ. η περίπτωση του Mietshauser syndikat). 

Σημαντικές δυνατότητες μπορούν να προκύψουν από την αξιοποίηση συνδυασμού διαφορετικών νομικών μορφών. Σε πολλές περιπτώσεις, τα εγχειρήματα αποτελούν συνάρθρωση διαφορετικών φορέων, καθένας από τους οποίους επιτελεί ξεχωριστές λειτουργίες. Όπως, για παράδειγμα, ο συνδυασμός του συνεταιρισμού ή του συλλόγου κατοίκων που διαχειρίζεται τα ζητήματα καθημερινότητας και τη λειτουργία της κατοικίας, με μια εταιρεία στην οποία ανήκει το ακίνητο (παραχωρώντας το για χρήση στους κατοίκους). 

Αντίστοιχα, το νομικό σχήμα μπορεί να αλλάξει κατά τη σταδιακή ανάπτυξη και επέκταση του εγχειρήματος. Ο σύλλογος Sostre Civic στην Καταλονία ξεκίνησε ως ένας συμβουλευτικός συνεταιρισμός για την προώθηση του μοντέλου παραχώρησης-χρήσης. Στη συνέχεια, υλοποίησε στεγαστικά εγχειρήματα στα οποία είναι μέλος, ενώ ταυτόχρονα αναλαμβάνει την ανάπτυξη επιχειρηματικών πλάνων και παρέχει συμβουλευτική σε ενδιαφερόμενους δήμους ή ομάδες. Το δίκτυο στεγαστικών εγχειρημάτων Mietshauser Syndikat, στη Γερμανία, αποτελείται σήμερα από έναν κεντρικό φορέα-ομπρέλα, που υποστηρίζει (με τεχνογνωσία, seed capital και εγγυοδότηση) επιμέρους στεγαστικά εγχειρήματα στα οποία είναι ταυτόχρονα και μέλος. Στην Πράγα, δημιουργήθηκε ο συνεταιρισμός κατοίκων, αν και η πρώτη συλλογική κατοικία αγοράστηκε με ένα κοινό συμβόλαιο συνιδιοκτησίας από τα μέλη που μένουν σε αυτή, μέχρι σταδιακά να εξελιχθεί σε συνεταιρισμό ή σε συνεργατική μορφή με την υποστήριξη δύο ακόμη φορέων της ΚΑΛΟ. 

Τέλος, πρέπει να τονιστεί η σημασία συνεργασιών μεταξύ διαφορετικών φορέων του συνεταιριστικού, του κοινωνικού και του δημόσιου τομέα στη σύσταση και λειτουργία συνεργατικών εγχειρημάτων κατοικίας. Είναι σημαντική η συμμετοχή διαφορετικών συλλόγων (όπως φοιτητικοί, μεταναστευτικοί, γειτονιάς κ.α.), συνεργατικών, οικοδομικών και τεχνικών επιχειρήσεων (για την επισκευή/ανακατασκευή κτιρίων και υποδομών), φορέων των Ο.Τ.Α. Α΄ και Β’ βαθμού, Ιδρύματα κλπ. Καθώς δεν έχουν υπάρξει προηγούμενα παραδείγματα συνεταιριστικής κατοικίας στην Ελλάδα, δεν μπορούν να δοθούν και βέβαιες απαντήσεις για τη βέλτιστη νομική τους μορφή. Οι διαφορετικές μορφές που προβλέπονται από το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, όπως είναι οι αστικοί συνεταιρισμοί, οι ΚΟΙΝΣΕΠ, οι ΑΜΚΕ ή ακόμη και κοινές εταιρικές μορφές, θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν υπό προϋποθέσεις και για διαφορετικές λειτουργίες.

Στο σχετικό εργαλείο (cohab 2- Νομική μορφή) καταγράφονται τα επιμέρους χαρακτηριστικά τους, σε μια πρώτη προσπάθεια αποτύπωσης των διαφορετικών επιλογών και δυνατοτήτων που δίνουν οι νομικές μορφές στο ελληνικό θεσμικό πλαίσιο. Αφορούν τις ιδιαίτερες απαιτήσεις ενός τέτοιου εγχειρήματος, την απόκτηση και διαχείριση της ακίνητης περιουσίας, τον προσδιορισμό της συλλογικής και ατομικής ευθύνης (έναντι του σημαντικού οικονομικού ρίσκου που ενέχει η επένδυση για τη δημιουργία των κατοικιών), την ανάπτυξη επιχειρηματικής δραστηριότητας για παροχή υπηρεσιών (στέγασης ή/και άλλων) προς τα μέλη κ.λπ. Τα επιπλέον ζητήματα, που θα πρέπει να διερευνηθούν, έχουν να κάνουν με την παροχή δυνατότητας σε διαφορετικές νομικές μορφές να αποκτούν πρόσβαση σε επιμέρους χρηματοδοτικά εργαλεία και πόρους, όπως, για παράδειγμα, προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης κτιρίων ή επιχορηγήσεις που προβλέπονται για μη-κερδοσκοπικά κοινωφελή ιδρύματα, επιδοτήσεις κ.α.

Δυνατότητες χρηματοδότησης 

Η έλλειψη χρηματοδοτικών εργαλείων της κοινωνικής και αλληλέγγυας οικονομίας αποτελεί εμπόδιο για την ανάπτυξη συνεταιριστικών εγχειρημάτων, ωστόσο, όπως αποδεικνύουν και τα παραδείγματα που είναι πιο κοντινά στη δική μας πραγματικότητα, δεν θα πρέπει να θεωρείται αξεπέραστο. Η ιδιαιτερότητα εδώ έχει να κάνει με τις μεγάλες ανάγκες για αρχικό κεφάλαιο, που συνήθως ξεπερνούν κατά πολύ τις συνήθεις χρηματοδοτήσεις για συνεταιριστικά εγχειρήματα ή για μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Το γεγονός αυτό δυσκολεύει την ανάπτυξη στεγαστικών εγχειρημάτων, εφόσον δεν υπάρχουν υποστηρικτικές δημόσιες πολιτικές, εκτός βεβαίως από περιπτώσεις όπου τα μέλη έχουν την οικονομική ευχέρεια να χρηματοδοτήσουν το εγχείρημα με δικούς τους πόρους.

Τα περισσότερα εγχειρήματα αξιοποιούν περισσότερες από μία ή δύο βασικές πηγές χρηματοδότησης. Ανάλογα με την περίπτωση, θα πρέπει να βρεθεί το κατάλληλο μείγμα χρηματοδότησης (blended finance) που θα συνδυάζει διαφορετικές πηγές και μηχανισμούς χρηματοδότησης (π.χ. συνδρομές μελών, συνεταιριστικές μερίδες, crowdfunding, άμεσα δάνεια/community lending, δανεισμός από ηθικές τράπεζες, επιχορηγήσεις και άλλα κρατικά χρηματοδοτικά εργαλεία). 

Στην Ελλάδα, όπως σε αρκετές χώρες δίχως ανεπτυγμένο συνεταιριστικό τομέα ή εμπειρία συνεταιριστικής κατοικίας, υπάρχουν δύο βασικά εμπόδια: από τη μια, δεν υπάρχουν μεγάλες ηθικές τράπεζες που θα μπορούσαν να αναλάβουν το ρίσκο της χρηματοδότησης ενός εγχειρήματος αυτής της κλίμακας, από την άλλη, δεν υπάρχουν δημόσια χρηματοδοτικά εργαλεία για συνεταιρισμούς κατοικίας. Σε αυτά, προστίθεται η έλλειψη εμπιστοσύνης στα συνεργατικά εγχειρήματα και η απουσία κουλτούρας επένδυσης στον κοινωνικό τομέα.

Συνεταιριστικές τράπεζες στην Ελλάδα 
Ένα από τα βασικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι κοινωνικές επιχειρήσεις είναι η έλλειψη πρόσβασης στα παραδοσιακά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, καθώς αντιμετωπίζονται αρνητικά λόγω της ιδιαίτερης νομικής τους μορφής σε σχέση με άλλες ΜΜΕ. Σε αρκετές χώρες της Ευρώπης έχουν αναπτυχθεί εναλλακτικά πιστωτικά ιδρύματα τα οποία χρηματοδοτούν όχι μόνο με βάση χρηματοοικονομικά κριτήρια, αλλά και με όρους προώθησης του συλλογικού συμφέροντος. Δυστυχώς, μέχρι σήμερα δεν υπάρχει αντίστοιχος φορέας στην Ελλάδα. Για περισσότερες πληροφορίες αναφορικά με πηγές αλληλέγγυας, κοινωνικής και ηθικής χρηματοδότησης στο εξωτερικό, μπορείτε να επισκεφθείτε την ιστοσελίδα της Ευρωπαϊκής Ομοσπονδίας Ηθικών και Αλληλέγγυων Τραπεζών.

Οι συνεταιριστικές τράπεζες παρέχουν χορηγήσεις κυρίως στα μέλη τους, τα οποία μπορεί να είναι φυσικά ή νομικά πρόσωπα. Οι ευρωπαϊκές συνεταιριστικές τράπεζες έχουν σχηματίσει τον Ευρωπαϊκό ‘Όμιλο Συνεταιριστικών Τραπεζών. Στην Ελλάδα λειτουργούν πλέον 10 Συνεταιριστικές Τράπεζες, 5 Πιστωτικοί Συνεταιρισμοί και 1 Χρηματοπιστωτικό ‘Ίδρυμα, μέλη της ‘Ένωσης Συνεταιριστικών Τραπεζών Ελλάδας. 

Σοφία Αδάμ, (2014), Οδηγός Δημιουργίας Κοινωνικών Επιχειρήσεων, ‘Ίδρυμα Χάινριχ Μπελ Ελλάδας

Αντίστοιχες δυσκολίες πρόσβασης σε χρηματοδότηση, που αντιμετωπίζουν τοπικά εγχειρήματα συνεργατικής κατοικίας στην Νότιο Ανατολική Ευρώπη, οδήγησε το δίκτυο ΜΟΒΑ στη δημιουργία μιας κοινής δομής με τον τίτλο “Επιταχυντής ΜΟΒΑ”, υπό τη μορφή Ευρωπαϊκής Συνεταιριστικής Εταιρείας (ΕΣΕ). Στόχος είναι η διευκόλυνση των μελών της στην πρόσβαση σε μεγάλης κλίμακας επενδύσεις στον συνεταιριστικό στεγαστικό τομέα. Η δομή αναπτύσσει τεχνογνωσία, υποστηρικτικά εργαλεία και συνηγορία σε ευρωπαϊκό επίπεδο, ενώ έχει σταδιακά αποκτήσει μεγάλη ορατότητα (π.χ. η πρόσφατη μελέτη “Catalyst Investment” που διερευνά τις ελλείψεις και τις χρηματοδοτικές ανάγκες για οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη κατοικία στην ΝΑ Ευρώπη). 

Στο σχετικό εργαλείο (CoHab 5-Χρηματοδότηση) εξετάζονται διαφορετικές πηγές και εργαλεία χρηματοδότησης που μπορούν να αξιοποιηθούν από συλλογικά στεγαστικά εγχειρήματα με βάση τη διεθνή εμπειρία και σχολιάζεται η διαθεσιμότητά τους στο ελληνικό πλαίσιο.

Για τη διερεύνηση και εξειδίκευση ενός πλάνου χρηματοδότησης στην Ελλάδα, το επόμενο βήμα είναι η  συνεργασία με συνεταιριστικούς τραπεζικούς φορείς, και, ευρύτερα, με φορείς της ΚΑΛΟ. Χρειάζεται η επαφή με Δήμους και φορείς του Δημοσίου για τη διερεύνηση δυνατοτήτων παραχώρησης ακινήτων και την υποστήριξη από εθνικούς και ευρωπαϊκούς πόρους. Επίσης, είναι σημαντική η επαφή με ευρωπαϊκά δίκτυα ή άλλους φορείς για τη δημιουργία συμμαχιών και τη διερεύνηση πιθανών χρηματοδοτικών πηγών.

Διεκδικήσεις για δημόσιες πολιτικές στήριξης της συνεταιριστικής κατοικίας 

Η υλοποίηση ενός συνεργατικού/συνεταιριστικού στεγαστικού εγχειρήματος, με βάση το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και τα διαθέσιμα χρηματοδοτικά εργαλεία, είναι δυνατή, αλλά πολύ δύσκολη, όσο απουσιάζει η ουσιαστική στήριξη από το δημόσιο. Ζητούμενο είναι οι στεγαστικοί συνεταιρισμοί και οι διαφορετικές μορφές συνεργατικής κατοικίας να αποτελέσουν μέρος της στεγαστικής πολιτικής της χώρας, για να αυξηθεί η οικονομικά διαθέσιμη, προσιτή και συμμετοχική κατοικία. Αυτό έχει δείξει η εμπειρία από άλλες χώρες. Με τα σημερινά δεδομένα, μόνο τα εγχειρήματα ομάδων με ίδιους πόρους και επαρκή (σταθερά) εισοδήματα θα μπορούσαν να προχωρήσουν σε ένα τέτοι εγχείρημα, καθώς οποιαδήποτε άλλη προσπάθεια είναι οικονομικά μη βιώσιμη. 

Η προσπάθεια που έχει ξεκινήσει για τη διαμόρφωση ενός πρώτου πιλοτικού συνεργατικού στεγαστικού εγχειρήματος, οδεύει παράλληλα με τον εντοπισμό, την περιγραφή και τη διατύπωση προτάσεων θεσμικής αλλαγής στη δημόσια στήριξη από τους Δήμους και την κεντρική κυβέρνηση. Διεκδικούμε την επίσημη αναγνώριση των συνεταιρισμών κατοικίας, ως συλλογικούς φορείς με κοινωφελή σκοπό και σημαντικό κοινωνικό αντίκτυπο, που μπορούν να συμβάλλουν στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης παρέχοντας προσιτή, ποιοτική και συμπεριληπτική κατοικία. Διεκδικούμε την άμεση υποστήριξή τους από τις επίσημες στεγαστικές πολιτικές. 

Οι βασικοί άξονες διεκδίκησης δημόσιων υποστηρικτικών πολιτικών για την συνεταιριστική κατοικία με βάση τη διεθνή εμπειρία και τις συζητήσεις στα εργαστήρια του CoHab είναι:

Παραχώρηση ακινήτων (κτιρίων και αδόμητων οικοπέδων) για την παραγωγή συνεταιριστικών και συνεργατικών μονάδων κατοικίας.

Διαμόρφωση ειδικών χρηματοδοτικών εργαλείων και ταμείων για δανειοδότηση, εγγυοδότηση και επιχορηγήσεις. 

Απαλλαγή από τη φορολογία ακίνητης περιουσίας ή ενοικίων, για συνεταιρισμούς που παρέχουν οικονομικά προσιτή κατοικία.  

Σχεδιασμός ειδικών προγραμμάτων χρηματοδότησης εργασιών ενεργειακής αναβάθμισης κτιρίων, για τις περιπτώσεις που αυτά μετατρέπονται σε στεγαστικούς συνεταιρισμούς.

Σχεδιασμός ειδικού θεσμικού πλαισίου για συμπράξεις “κοινωνικής αντιπαροχής” με στεγαστικούς συνεταιρισμούς, στο πρότυπο των αναθέσεων του Δήμου Βαρκελώνης ή του Δήμου της Ζυρίχης. Σε αντίθεση με την πρόσφατη θεσμοθέτηση του όρου για την υλοποίηση ΣΔΙΤ με επενδυτές ιδιώτες και περιθώρια για "εύλογο" ιδιωτικό κέρδος, η σύμπραξη με μη-κερδοσκοπικούς και συνεταιριστικούς φορείς θα μπορούσε να προσφέρει κοινωνική ανταπόδοση και κοινό οφέλους, με τη διάθεση δημόσιας περιουσίας στην παραγωγή νέων κατοικιών.

Συμπράξεις δημόσιων, όπως Δήμοι, Πανεπιστήμια κ.α. και συνεταιριστικών φορέων για την παραγωγή οικονομικά προσιτής κατοικίας για ειδικές ομάδες (φοιτητές, νέους, ηλικιωμένους, χαμηλά εισοδήματα και ευάλωτους πληθυσμούς). Πειραματισμός με μοντέλα διαγενεακής, υποστηρικτικής και συλλογικής διαβίωσης.

Η διαμόρφωση μιας νέας νομικής μορφής για στεγαστικούς συνεταιρισμούς με οριοθετημένη, μη-κερδοσκοπική και κοινωφελή λειτουργία, θα μπορούσε να λύσει πολλά προβλήματα. Πρέπει δε, να περιλαμβάνεται η εξειδίκευση των παραπάνω υποστηρικτικών εργαλείων και προβλέψεων, βοηθώντας έτσι τα εγχειρήματα που δυσκολεύονται να αναπτύξουν συνεργατικές μορφές στέγασης μέσα στο ισχύον θεσμικό πλαίσιο. Η ακριβής νομική στρατηγική, δηλαδή, το αν θα πρέπει να επιλεγεί ειδική νομική μορφή, αν θα εξειδικευτούν ήδη υφιστάμενες ή θα διαμορφωθούν νέα πλαίσια και όροι για την υπαγωγή τους σε ευνοϊκές προβλέψεις του νόμου, αποτελούν αντικείμενο περαιτέρω επεξεργασίας και διερεύνησης.