Η Ελλάδα δεν έχει παράδοση σε μορφές κοινωνικής και συνεταιριστικής κατοικίας. Παρ’ όλο που σε διαφορετικές ιστορικές φάσεις αναπτύχθηκαν συλλογικές διαδικασίες παραγωγής κατοικίας (όπως οι δημόσιοι οργανισμοί κατοικίας ή το θεσμικό πλαίσιο για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς), αυτές δεν οδήγησαν στην ανάπτυξη διακριτών τομέων μη-κερδοσκοπικής και συλλογικής κατοικίας. Για παράδειγμα, είναι ενδεικτικό ότι στις ευρωπαϊκές στατιστικές καταγράφονται μηδενικά ποσοστά κοινωνικής και συνεταιριστικής κατοικίας. 

Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί, που γνωρίζουμε στην Ελλάδα, αποτελούν συμπράξεις ιδιωτών που αναζητούν συμφέρουσα πρόσβαση σε γη και κατοικία, ενώ, μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, διανέμουν στα μέλη τους αυτοτελείς ιδιόκτητες κατοικίες. Πρόκειται, επομένως, για κάτι τελείως διαφορετικό από τους στεγαστικούς συνεταιρισμούς που παρουσιάζονται εδώ, και δεν πρέπει να συγχέονται αφού, στους τελευταίους, η ιδιοκτησία ανήκει συλλογικά στα μέλη ή στον συνεργατικό/συνεταιριστικό φορέα. 

Η απουσία εμπειρίας συνεργατικών στεγαστικών εγχειρημάτων στην Ελλάδα δυσκολεύει τη σχετική συζήτηση. Τέτοιου είδους εγχειρήματα θεωρούνται ενδιαφέροντα, ενδεχομένως γοητευτικά, αλλά ανέφικτα στο ελληνικό πλαίσιο. Επιπλέον, στο Ελληνικό κοινωνικό φαντασιακό, η συνεργατική κατοικία συγχέεται με την εμπειρία των εργατικών και προσφυγικών κατοικιών που έχουν στιγματιστεί ως χαμηλότερης ποιότητας και για πολύ ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού. Επίσης, το υπάρχον -συχνά δυσλειτουργικό- μοντέλο συμβίωσης/συνδιαχείρισης των πολυκατοικιών δημιουργεί επιφυλάξεις ως προς τη συμμετοχή σε οποιοδήποτε συλλογικό σχήμα κατοίκησης. Στις δυσκολίες, θα πρέπει να συνυπολογίσουμε την αντίφαση ανάμεσα στην επιτακτική ή άμεση ανάγκη πρόσβασης σε κατοικία για πολλά άτομα, και τη χρονοβόρα ή εκ του μηδενός πειραματική προοπτική ενός συνεργατικού εγχειρήματος. 

Κεντρικό ζητούμενο της προσπάθειας ανάπτυξης γνώσης και συλλογικών επεξεργασιών, είναι η συμβολή προς ένα εξειδικευμένο θεσμικό πλαίσιο, δημόσιες πολιτικές και υποστηρικτικά εργαλεία για τη συνεργατική ή συνεταιριστική κατοικία, που σήμερα απουσιάζουν. Απαιτείται, από τη μια, η προσεκτική μελέτη παραδειγμάτων άλλων χωρών ή εγχειρημάτων, ώστε να αντλήσουμε ιδέες, τεχνογνωσία και πρακτικές εφαρμογές. Από την άλλη, χρειάζεται η διερεύνηση του υφιστάμενου πλαισίου και των διαθέσιμων εργαλείων που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για αυτό το σκοπό. Κάπως έτσι έχουν προχωρήσει και πρόσφατα συνεργατικά εγχειρήματα σε όλη την Ευρώπη: μαθαίνοντας και συνθέτοντας, ανάλογα με τις διαθέσιμες δυνάμεις και τα “παράθυρα ευκαιρίας” που ανοίγονται σε διαφορετικές συγκυρίες.

Οι αστικοί οικοδομικοί συνεταιρισμοί

Σε σύγκριση με τα στεγαστικά εγχειρήματα που εξετάζουμε, το πιο σχετικό θεσμικό πλαίσιο που υπήρξε στην Ελλάδα είναι αυτό των αστικών οικοδομικών συνεταιρισμών, όπως ορίστηκε με το ΠΔ 93/1987. Το πλαίσιο αυτό δεν είναι πλέον σε ισχύ, ενώ όποιες θεσμικές παρεμβάσεις γίνονται, αφορούν οικοδομικούς συνεταιρισμούς που είχαν συσταθεί στο παρελθόν. Παρ’ όλα αυτά, καταγράφουμε εδώ τους ορισμούς και τις γενικές προβλέψεις του νόμου, ως σημαντικές προηγούμενες θεσμικές παρακαταθήκες που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για τη διαμόρφωση ενός σύγχρονου θεσμικού πλαισίου για στεγαστικούς συνεταιρισμούς. 

Ως αποκλειστικός σκοπός των αστικών οικοδομικών συνεταιρισμών είχε οριστεί: (α) η εξασφάλιση κύριας κατοικίας στα μέλη τους (που αποδεδειγμένα δεν καλύπτουν τις στεγαστικές τους ανάγκες) ή (β) η αναμόρφωση, ανάπλαση ή εξυγίανση διαμορφωμένων περιοχών κύριας κατοικίας, με δικαίωμα συμμετοχής στους ιδιοκτήτες της περιοχής. Οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί ήταν νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου περιορισμένης ευθύνης και μη-κερδοσκοπικού χαρακτήρα, που εξασφάλιζαν κατοικία από έναν ενιαίο κατασκευαστικό φορέα. Διένεμαν αυτοτελή οικόπεδα για την ανέγερση κατοικιών, την αγορά ήδη έτοιμων ή τον συνδυασμό των παραπάνω. Για τη σύσταση του ΑΟΣ χρειάζονταν 25 μέλη που κατέθεταν αίτημα προς τον δήμο. Η διαδικασία σύστασης ΑΟΣ μπορούσε να ξεκινήσει απευθείας από ενδιαφερόμενους δήμους ή κοινότητες. Μέλη μπορούσαν να γίνουν φυσικά και νομικά πρόσωπα, ενώ η εγγραφή νέων μελών ελεγχόταν ως προς τις δυνατότητες κάλυψης των στεγαστικών τους αναγκών, στα πλαίσια της έκτασης που κατείχε ο συνεταιρισμός και με βάση την πολεοδομική νομοθεσία. 

Ο νόμος περιγράφει ένα κλασικό συνεταιριστικό σχήμα, όπου τα μέλη συμμετέχουν με ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του ενιαίου οικοπέδου. Προκύπτει από την πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, με βάση την αγορά της συνεταιριστικής μερίδας, όπως αυτή καθορίζεται κατά την πολεοδόμηση του οικοπέδου. Η ευθύνη των μελών ορίζεται από το καταστατικό στο ύψος της συνεταιριστικής μερίδας ή πολλαπλάσιο αυτού, και δεν ευθύνονται για χρέη του συνεταιρισμού προς το Δημόσιο ή Τρίτους. Αντίστοιχα, οι δανειστές κάποιου μέλους δεν έχουν δικαίωμα επί της συνολικής περιουσίας του συνεταιρισμού. Ο συνεταιρισμός διοικείται από Διοικητικό Συμβούλιο που αναφέρεται στην Γενική Συνέλευση και ελέγχεται από Εποπτικό Συμβούλιο. Τα μέλη του ΔΣ έχουν ίση ευθύνη έναντι του συνεταιρισμού και των δανειστών του, για διάστημα πέντε ετών από την τέλεση της παράβασης. Ο νόμος περιγράφει τις διαδικασίες για τη χωροθέτηση και την πολεοδόμηση, μαζί με τους όρους ή τους περιορισμούς δόμησης που εποπτεύονται από το ΥΠΕΧΩΔΕ. Κίνητρα παρέχονται από τη δυνατότητα σύμπραξης με τους οικείους δήμους, τις διευκολύνσεις από τις υπηρεσίες του ΥΠΕΧΩΔΕ για τις μελέτες, και τη δυνατότητα χαρακτηρισμού ως ειδικής ζώνης με βάση την πολεοδομική νομοθεσία. Μετά την ολοκλήρωση της κατάτμησης ή της κατασκευής, οι αυτοτελείς ιδιοκτησίες (οικόπεδα ή κατοικίες) μεταβιβάζονται από τον συνεταιρισμό στα μέλη. Στις περισσότερες περιπτώσεις, τότε είναι που ο συνεταιρισμός λύεται, ενώ οι κοινόχρηστες εκτάσεις (δρόμους κλπ.) μεταφέρονται στον οικείο δήμο. Σε κάποιες περιπτώσεις, το νομικό πρόσωπο παραμένει και διαχειρίζεται το υπόλοιπο της περιουσίας, μαζί με τα κοινά ζητήματα (όπως η αναβάθμιση των υποδομών, η ανάπτυξη του οικισμού κλπ). 

Όπως φαίνεται από τα παραπάνω, αλλά και όπως ιστορικά επιβεβαιώθηκε, οι συνεταιρισμοί αυτοί λειτούργησαν κυρίως ως φορείς ιδιωτικής πολεοδόμησης, με σκοπό την πρόσβαση σε γη με ευνοϊκούς όρους ή την κατασκευή κατοικίας με χαμηλό κόστος, για συγκεκριμένες επαγγελματικές ομάδες. Το μεγαλύτερο ποσοστό στρέφεται στην παροχή παραθεριστικής κατοικίας, ενώ πολλοί από αυτούς εκκρεμούν λόγω πολεοδομικών και άλλων προβλημάτων. Παρ’ όλα αυτά, αποτελούν ένα σημαντικό θεσμικό υπόβαθρο που θα μπορούσε να αξιοποιηθεί στο πλαίσιο μιας διαφορετικής προσέγγισης για τη δημιουργία στεγαστικών συνεταιρισμών, την παροχή αξιοπρεπούς, μη-κερδοσκοπικής, ποιοτικής και περιβαλλοντικά βιώσιμης κατοικίας, σύμφωνα με τις αρχές της δημοκρατίας, της ισότητας, της αυτοοργάνωσης και της αλληλεγγύης. 

Θεσμικό πλαίσιο για την παραχώρηση ακινήτων σε φορείς με κοινωφελή χαρακτήρα

Άρθρο 5.3 ν. 4430/2016 (ΦΕΚ Α' 205/31-10-2016) Κοινωνική και Αλληλέγγυα Οικονομία και ανάπτυξη των φορέων της και άλλες διατάξεις.

Οι ΟΤΑ α’ και β’ βαθμού, τα Ν.Π.Δ.Δ. και τα Ν.Π.Ι.Δ. και φορείς της Γενικής Κυβέρνησης μπορούν να παραχωρούν με απόφαση του διοικητικού τους οργάνου τη χρήση κινητής και ακίνητης περιουσίας σε Φορείς Κοινωνικής και Αλληλέγγυας Οικονομίας για την ενίσχυση δραστηριοτήτων συλλογικής και κοινωνικής ωφέλειας, όπως περιγράφονται στις παραγράφους 2 και 3 του άρθρου 2. Τα αντικειμενικά κριτήρια και η διαφανής διαδικασία παραχώρησης χρήσης κινητής ή ακίνητης περιουσίας των νομικών προσώπων του προηγούμενου εδαφίου ρυθμίζονται με κοινή απόφαση των Υπουργών Εργασίας, Κοινωνικής Ασφάλισης και Κοινωνικής Αλληλεγγύης, Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού. Με την ως άνω απόφαση καθορίζονται η διάρκεια της παραχώρησης της χρήσης, οι υποχρεώσεις του φορέα προς τον οποίο γίνεται η παραχώρηση, το τυχόν αντάλλαγμα, καθώς και κάθε άλλο σχετικό θέμα. Οι εργασίες διαμόρφωσης, συντήρησης, λειτουργίας, έκδοσης πολεοδομικών ή άλλων αδειών βαρύνουν το φορέα προς τον οποίο γίνεται η παραχώρηση

Αρ. 185, ν. 3463/2006 (ΦΕΚ Α’ 114/30-06-2006) Κώδικας Δήμων και Κοινοτήτων 

1. Με απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου επιτρέπεται να παραχωρείται δωρεάν η χρήση δημοτικών ή κοινοτικών ακινήτων στο Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, για την αντιμετώπιση έκτακτης και επείγουσας ανάγκης. Η παραχώρηση ανακαλείται με όμοια απόφαση, εφόσον οι λόγοι που την είχαν υπαγορεύσει έχουν εκλείψει.
2. Ομοίως, με απόφαση του δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου, επιτρέπεται να παραχωρείται δωρεάν η χρήση ακινήτων σε άλλα νομικά πρόσωπα, που ασκούν αποκλειστικά και μόνο δραστηριότητα, η οποία είναι κοινωφελής ή προάγει τα τοπικά συμφέροντα.

Με όμοια απόφαση, επιτρέπεται να παραχωρείται δωρεάν η χρήση δημοτικών ακινήτων που βρίσκονται εντός των ορίων της Περιφέρειας, με στόχο την εξυπηρέτηση των αναγκών της τελευταίας για ανάπτυξη στην περιοχή, καθώς και για την προώθηση κοινών, κοινωφελών δράσεων για τις τοπικές κοινωνίες.

Ιδιαίτερα το τελευταίο, δηλαδή η δυνατότητα παραχώρησης ακίνητης περιουσίας για τους σκοπούς του φορέα ΚΑΛΟ, παρ’ όλο που δεν έχει τεθεί ακόμη σε εφαρμογή μέσω του νόμου παρά μόνο μέσω της νομοθεσίας για την Τοπική Αυτοδιοίκηση, έχει πολύ μεγάλη σημασία για τα στεγαστικά εγχειρήματα. Μαζί με τις απαραίτητες προσαρμογές (ιδιαίτερα σε σχέση με το χρονικό διάστημα), μπορεί να διευκολύνει την σύμπραξη Δημόσιων και Δημοτικών φορέων για την ανάπτυξη στεγαστικών εγχειρημάτων από-τα-κάτω.

Το μοντέλο παραχώρησης-χρήσης ακινήτου με δικαίωμα επιφανείας (leasehold)

Η παραχώρηση ακινήτων με τη σύμπραξη δημόσιων και ιδιωτικών φορέων είναι ένας συνηθισμένος μηχανισμός προώθησης στεγαστικών συνεταιρισμών ή μορφών συνεργατικής κατοικίας. Ακολουθώντας το παράδειγμα άλλων χωρών, ο Δήμος Βαρκελώνης προωθεί τα τελευταία χρόνια το μοντέλο παραχώρησης μη-κερδοσκοπικής χρήσης (grant of use/ non-speculative holding) δημοτικών ακινήτων, για την υποστήριξη συνεργατικών εγχειρημάτων κατοικίας χαμηλού κόστους, θέτοντας παράλληλα περιβαλλοντικά, ποιοτικά και οργανωσιακά (δημοκρατική διαχείριση και συμπερίληψη) κριτήρια.  Προηγείται η διαγωνιστική διαδικασία όπου οι ενδιαφερόμενες ομάδες καταθέτουν τις προτάσεις τους (σύσταση συνεταιρισμού κατοίκων, αρχιτεκτονική πρόταση, οικονομικό πλάνο, τεκμηρίωση βιωσιμότητας). Το ακίνητο παραχωρείται για 75 χρόνια, και η κοινότητα αναλαμβάνει την κατασκευή των κατοικιών (ή τη μετασκευή, εφόσον πρόκειται για υφιστάμενο κτίριο), μέσω του δικαιώματος επιφανείας και σύμφωνα με τους όρους της παραχώρησης. Για το διάστημα της παραχώρησης, η διαχείριση και η λειτουργία της κατοικίας γίνεται από τον συνεταιρισμό, ενώ, μετά το πέρας των 75 χρόνων, η κατοικία προβλέπεται να περάσει στην ιδιοκτησία του Δήμου ή να επεκταθεί η παραχώρηση, εφόσον υπάρξει ανανέωση της σύμβασης (όπως συμβαίνει με παλιούς συνεταιρισμούς στην Ζυρίχη). 

Μέσω αυτής της διαδικασίας, ο Δήμος επιδιώκει: 
  > Τη διασφάλιση της πρόσβασης σε αξιοπρεπή και οικονομική κατοικία
  > Τη διατήρηση της δημόσιας ιδιοκτησίας της γης που παραχωρείται με χρησιδάνειο
  > Τον περιορισμό της κερδοσκοπίας στην κατοικία
  > Τη διασφάλιση της σταθερότητας για τους ενοίκους
  > Την ενίσχυση συνεργατικών και κοινοτικών μορφών διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας
 
Ιστοσελίδα Δήμου Βαρκελώνης, Ιστοσελίδα La Borda 

Το ζήτημα της φορολογίας

Η μείωση του κόστους πρόσβασης σε μεγάλη ακίνητη περιουσία, αλλά και της διαχείρισής της, αποτελούν μια σημαντική παράμετρο για την οικονομική βιωσιμότητα και την ευρύτερη κοινωνική συμπεριληπτικότητα των στεγαστικών εγχειρημάτων. Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει ευνοϊκότερες διατάξεις και επιβαρύνσεις για τη μικρής κλίμακας ακίνητη περιουσία που αντιστοιχεί σε επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες φυσικών προσώπων και επιχειρήσεων, ενώ όσο αυξάνεται το μέγεθος της αξίας των ακινήτων, τόσο προστίθενται επιπλέον επιβαρύνσεις. Το ίδιο ισχύει για τη φορολογία εσόδων από ενοίκια. Σε σχέση με τα ακίνητα, ειδική φορολογική αντιμετώπιση προβλέπεται μόνο για τις κερδοσκοπικές Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), όμως, καθώς δεν υπάρχει μη-κερδοσκοπικός στεγαστικός τομέας στην Ελλάδα, δεν έχει εξειδικευτεί και η αντίστοιχη φορολογική αντιμετώπιση. 

Με δεδομένο ότι τα συνεργατικά και συνεταιριστικά εγχειρήματα διαχειρίζονται κατά κανόνα μεγαλύτερης κλίμακας ακίνητη περιουσία, και χρειάζεται να εισπράττουν ενοίκιο από τα μέλη-κατοίκους για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών τους, οι επιβαρύνσεις που προκύπτουν από την σχετική φορολογία αυξάνουν σημαντικά το αρχικό κεφάλαιο ή το μηνιαίο ενοίκιο που θα πρέπει να πληρώνουν τα μέλη, αφού δεν τυγχάνουν διακριτής φορολογικής μεταχείρισης συγκριτικά με οποιαδήποτε άλλη κεφαλαιουχική εταιρία. Επομένως, το ζητούμενο είναι να αναγνωριστεί η κοινωνική ωφέλεια και η ιδιαίτερη ταυτότητα των συνεργατικών και συνεταιριστικών στεγαστικών εγχειρημάτων. Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη ο μη-κερδοσκοπικός τους χαρακτήρα, η ανοιχτή και δημοκρατική τους διαχείριση, η παροχή σταθερής και αξιοπρεπούς κατοικίας χαμηλού κόστους, η απο-εμπορευματοποίηση της κατοικίας (και η διαχείρισή της ως κοινού αγαθού), η στέγαση ευάλωτων ομάδων ή η παροχή υπηρεσιών στη γειτονιά (εφόσον αποτελεί μέρος του ευρύτερου κοινωφελούς σκοπού). Η προσέγγιση αυτή τεκμηριώνει την ανάγκη δημιουργίας ενός ειδικού φορολογικού πλαισίου για την ακίνητη συνεταιριστική περιουσία (και των συναλλαγών με τα μέλη της και με τρίτους), όπως ήδη προβλέπεται για ειδικές κατηγορίες ΝΠΙΔ κοινωφελούς σκοπού (βλ. ενδεικτικά ΒΟΧ: απαλλαγή από ΕΝΦΙΑ). Βέβαια, χρειάζονται και άλλα κίνητρα που θα διευκολύνουν και θα καθιστούν οικονομικά βιώσιμη την λειτουργία τους.

ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΑΠΟ ΕΝΦΙΑ

Άρθρο 3, ΝΟΜΟΣ 4223/2013  (ΦΕΚ Α' 287/31-12-2013) Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων και άλλες διατάξεις. 

Απαλλάσσονται από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. τα δικαιώματα στα ακίνητα που ανήκουν:
[...]
ε) Σε Ν.Π.Ι.Δ. που δεν εντάσσονται στους φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα και ιδιοχρησιμοποιούνται αποκλειστικά για την εκπλήρωση μορφωτικού, εκπαιδευτικού, πολιτιστικού, αθλητικού, θρησκευτικού, φιλανθρωπικού και κοινωφελούς σκοπού ή παραχωρούνται δωρεάν στο Δημόσιο.