#2- Τί είναι η συνεργατική κατοικία

Η κατοικία είναι δικαίωμα για όλους και όλες, ειδικότερα η αξιοπρεπής και επαρκής κατοικία με όρους ασφάλειας, προσβασιμότητας και βασικών ανέσεων. Η συνεργατική κατοικία βασίζεται στην απλή ιδέα ότι, αν περισσότεροι άνθρωποι ενώσουν τις δυνάμεις τους και τους πόρους που έχουν στη διάθεσή τους, μπορούν να αποκτήσουν καλύτερη και φθηνότερη κατοικία, διεκδικώντας έτσι ενεργά το δικαίωμα στην κατοικία με αυτοοργάνωση και αλληλεγγύη.

Σε όλο τον κόσμο, έχουν δημιουργηθεί διαφορετικά μοντέλα συνεργατικής ή συνεταιριστικής κατοικίας. Κοινά τους στοιχεία είναι η συλλογική ιδιοκτησία της κατοικίας, ο μη-κερδοσκοπικός τους χαρακτήρας, η δημοκρατική αυτοδιαχείριση και η σύνδεση με την ευρύτερη κοινότητα ή γειτονιά. Υπάρχει μεγάλη ποικιλομορφία στον τρόπο που διαμορφώνονται και λειτουργούν τέτοιου είδους συλλογικά και συμμετοχικά στεγαστικά εγχειρήματα, ανάλογα με το τοπικό πλαίσιο στο οποίο αναπτύσσονται.

Ο όρος συνεργατική κατοικία (collaborative housing) έχει υιοθετηθεί τα τελευταία χρόνια για να συμπεριλάβει, εκτός από τους παραδοσιακούς στεγαστικούς συνεταιρισμούς (housing cooperatives), εναλλακτικές μορφές κοινοτικής/συλλογικής συνδιαβίωσης, όπως είναι οι διάφορες κοινότητες co-housing, το μοντέλο των Community Land Trusts (CLT) που αναπτύχθηκε αρχικά στις ΗΠΑ, και άλλες υβριδικές μορφές μη κερδοσκοπικής κοινοτικής/συλλογικής κατοικίας μικρότερης ή μεγαλύτερης κλίμακας. Με όρους των κοινών, η κατοικία είναι ο κοινός πόρος τον οποίο διαχειρίζεται μια κοινότητα συλλογικά σε όλα τα στάδια (κατασκευής ή αγοράς, ανακαίνισης, συλλογικής διαβίωσης, συντήρησης, κλπ.), και στη βάση κοινά συμφωνημένων κανόνων με στόχο την κοινή ωφέλεια, αλλά όχι την κερδοσκοπία.

Στο κείμενο που ακολουθεί, οι συνεργατικές και συνεταιριστικές μορφές κατοικίας εξετάζονται ως μια δημοκρατική, συμπεριληπτική και οικονομικά προσιτή λύση στο πρόβλημα της στέγασης. Μας ενδιαφέρουν οι συνεταιριστικές και συλλογικές μορφές κατοικίας που επιδιώκουν την μακροπρόθεσμη εξασφάλιση σταθερής στέγης, χωρίς τους κοινωνικο-οικονομικούς αποκλεισμούς που θέτει η αγορά, επιδιώκοντας το χαμηλότερο κόστος για τα μέλη. Η οικονομική στέγαση δε σημαίνει λιγότερο ποιοτική κατοίκηση, καθώς οι οικονομίες κλίμακας διασφαλίζουν συλλογικές ανέσεις, όπως κοινόχρηστους χώρους εργασίας, διασκέδασης, γυμναστικής και φιλοξενίας, κήπους, καλύτερο σχεδιασμό, κ.α. Είναι παροχές στις οποίες κάποιος/α δύσκολα θα είχε πρόσβαση ατομικά ή ως μεμονωμένο νοικοκυριό. Παράλληλα, γίνονται συχνά πειραματισμοί με οικολογικότερους τρόπους δόμησης και διαβίωσης.

Στα παραδείγματα που μελετάμε στο toolkit και που αντίστοιχα προσπαθούμε να συν-διαμορφώσουμε για την Ελλάδα μας ενδιαφέρουν τρία βασικά χαρακτηριστικά/στόχοι: Η συλλογική ιδιοκτησία, η αποεμπορευματοποίηση και η δημοκρατική διαχείριση.

Συλλογική ιδιοκτησία

Πέρα από την ατομική ή την κρατική ιδιοκτησία
Σε αντίθεση με την ατομική ή την κρατική ιδιοκτησία, οι διαφορετικές μορφές συνεργατικής και συνεταιριστικής κατοικίας διαμορφώνονται στη βάση μοντέλων κοινής ή συλλογικής ιδιοκτησίας, με στόχο την εξασφάλιση του κοινού πόρου σε βάθος χρόνου. Στην Ευρώπη παραδοσιακά έχουν αναπτυχθεί διαφορετικές μορφές συνεταιρισμών: με μερίδες που αντιστοιχούν σε ιδιοκτησιακά δικαιώματα μέρους του ακινήτου ή σε δικαίωμα χρήσης κατοικιών και χώρων που ανήκουν στον συλλογικό φορέα, πλήρως αυτόνομοι ή με την συμμετοχή δημόσιων φορέων (συχνά της τοπικής αυτοδιοίκησης), με διαφορετικούς βαθμούς περιορισμού της διάθεσης των συνεταιριστικών μερίδων και των δικαιωμάτων που συνδέονται με αυτές (π.χ. μεταβίβασης, πώλησης κ.α.).

Σε αδρές γραμμές διακρίνονται δύο γενικές κατηγορίες που διακρίνονται από τον τρόπο συμμετοχής και αποκτησης του δικαιώματος κατοίκησης στον συνεταιρισμό:

Με αγορά μερίδων που αντιστοιχούν στην αξία της κατοικίας (ownership cooperatives) : Τα μέλη-κάτοικοι είναι συνιδιοκτήτες του ακινήτου κατέχοντας μέρος της αξίας του ακινήτου ανάλογα με το κεφάλαιο που βάζουν στην αρχή (αγορά συνεταιριστικής μερίδας) και το μέγεθος της κατοικίας που χρειάζονται. Όλα τα μέλη αποκτούν δικαίωμα χρήσης μιας κατοικίας και των κοινόχρηστων χώρων και υποδομών του συνεταιρισμού. Αν κάποιο μέλος θέλει να αποχωρήσει από τον συνεταιρισμό μπορεί να πουλήσει την μερίδα του και να πάρει πίσω την αξία του μερίσματος (αρχικό κεφάλαιο). Εφόσον προβλέπεται από το καταστατικό μπορεί να πάρει και μέρος ή το σύνολο της υπεραξίας (όταν η αξία του μερίσματος αποτιμάται με βάση την αγοραία τιμή του ακινήτου). Αυτή είναι μια τυπική μορφή συνεταιριστικής κατοικίας, ονομάζεται και συνεταιρισμοί ιδιοκτησίας, συνήθως αφορά πιο κλειστές κοινότητες που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν σταθερή κατοικία (αντίστοιχης μορφής με την ιδιοκατοίκηση), αλλά απαιτεί ένα σημαντικό μέρος ίδιων πόρων (ή δυνατότητα ατομικού δανεισμού) για την αγορά της συνεταιριστικής μερίδας.

Με συμβόλαιο μίσθωσης με τον συλλογικό φορέα (rent cooperatives) : Τα μέλη-κάτοικοι συνάπτουν ατομικό συμβόλαιο εκμίσθωσης με τον φορέα ώστε να αποκτήσουν δικαίωμα χρήσης της κατοικίας και των συλλογικών υποδομών με βάση τις ανάγκες τους. Η ιδιοκτησία του ακινήτου είναι κοινή και ανήκει στον συλλογικό φορέα (συνεταιρισμό ή άλλη νομική μορφή). Για την εγγραφή στον συνεταιρισμό και την απόκτηση δικαιώματος ενοικίασης μπορεί να προβλέπεται απλώς μια συνδρομή μέλους, όπως συμβαίνει σε παλαιότερους συνεταιρισμούς που έχουν αποπληρώσει το κόστος αγοράς του ακινήτου (βλ. Sanford coop, Ηνωμένο Βασίλειο) ή σε φοιτητικούς συνεταιρισμούς. Μπορεί όμως και να δίνεται η δυνατότητα αγοράς συνεταιριστικής μερίδας μεγαλύτερης αξίας για την οικονομική ενίσχυση του εγχειρήματος (βλ. παράδειγμα Mietshäuser Syndikat, Γερμανία). Η αποχώρηση από τον συνεταιρισμό γίνεται απλώς με τη λήξη του συμβολαίου. Οι συνεταιρισμοί αυτής της μορφής ονομάζονται και συνεταιρισμοί ενοικίου και έχουν δύο βασικά πλεονεκτήματα σε σχέση με άλλους συνεταιρισμούς: δεν απαιτούν μεγάλο αρχικό κεφάλαιο και προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία σε περιπτώσεις κινητικότητας των κατοίκων.

Η έρευνα του CoHab έχει εστιάσει περισσότερο στην δεύτερη κατηγορία καθώς θεωρούμε ότι ανταποκρίνονται περισσότερο στις σημερινές στεγαστικές ανάγκες.

Αποεμπορευματοποίηση και προσιτό κόστος

Η κατοικία είναι μη-κερδοσκοπική
Οι συνεταιρισμοί στοχεύουν στην αποεμπορευματοποίηση της κατοικίας, δηλαδή, στη διάθεση και διαχείρισή της εκτός του κερδοσκοπικού κυκλώματος της αγοράς. Αυτό επιτυγχάνεται με την πρόβλεψη συγκεκριμένων όρων στο καταστατικό, και με νομικούς μηχανισμούς που εμποδίζουν τη δυνατότητα κερδοσκοπίας ή την εκμετάλλευση της υπεραξίας, που θα μπορούσε να αποκτήσει το ακίνητο στην ελεύθερη αγορά. Στόχος τους είναι να διατηρήσουν χαμηλό το κόστος για τα μέλη τους και να διευκολύνουν την πρόσβαση σε κατοικία, για όσες και όσους δεν μπορούν να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες μέσα από την αγορά. Παρέχουν ποιοτική κατοικία που βασίζεται στον διαμοιρασμό και στις οικονομίες κλίμακας. Το κόστος της κατοικίας και του μηνιαίου ενοικίου/συνεισφοράς καθορίζονται από το καθαρό κόστος παραγωγής της κατοικίας (αγορά ακινήτου, κατασκευή ή ανακαίνιση κ.α.), χωρίς επιπλέον κέρδος (cost-rent model). Ακόμα και αν αρχικά το ενοίκιο μπορεί να είναι συγκρίσιμο με τις μέσες τιμές κατοικίας και ενοικίων στην αγορά, σε βάθος χρόνου γίνεται αρκετά φθηνότερο, καθώς παραμένει σταθερό και μπορεί να μειώνεται σταδιακά, παράλληλα με την αποπληρωμή του αρχικού κεφαλαίου.

Τι πληρώνουν οι κάτοικοι;
Οι κάτοικοι των εγχειρημάτων συνεργατικής/συνεταιριστικής κατοικίας πληρώνουν ένα αρχικό εφάπαξ ποσό για να αποκτήσουν δικαίωμα χρήσης των κατοικιών, αγοράζοντας συνεταιριστικό μερίδιο (εφόσον προβλέπεται) και καταβάλλοντας μηνιαία συνδρομή (ενοίκιο). Το ενοίκιο καλύπτει την αποπληρωμή του δανείου αγοράς του ακινήτου, το κόστος ανακαίνισης ή κατασκευής (σε περίπτωση νέου κτιρίου), το ενοίκιο παραχώρησης της γης ή του ακινήτου (στις περιπτώσεις παραχώρησης), τις λειτουργικές δαπάνες, το κόστος συντήρησης, τη δημιουργία αποθεματικού για ταμείο αλληλεγγύης και έκτακτες ανάγκες.

Το αρχικό ποσό μπορεί να είναι πολύ μικρό (σαν εφάπαξ εγγραφή στον συνεταιρισμό) ή αρκετά μεγαλύτερο, ανάλογα με το επιχειρηματικό σχέδιο του συνεταιρισμού ή/και τις δυνατότητες του κάθε μέλους. Συχνά, οι συνεταιρισμοί δημιουργούν παράλληλα έναν αποταμιευτικό-επενδυτικό λογαριασμό, στον οποίο μπορούν να συμμετέχουν τα μέλη (υποστηρικτές ή κάτοικοι) καταθέτοντας κεφάλαια με μικρό επιτόκιο (ομότιμος δανεισμός).

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι, όπως έχουν δείξει συγκριτικές μελέτες συνεταιριστικών μορφών κατοικίας διεθνώς, τα συνεταιριστικά εγχειρήματα που καταφέρνουν να είναι πραγματικά οικονομικά προσιτά και συμπεριληπτικά χρειάζονται σημαντική δημόσια στήριξη για να αντιμετωπίσουν το εμπορικό κόστος της γης και της κατοικίας (βλ. για παράδειγμα άρθρο Είναι εφικτή η συνεταιριστική κατοικία στην Ελλάδα;).

Δημοκρατική διαχείριση, διαμοιρασμός & αλληλεγγύη

Ένα μέλος μια ψήφος
Στα περισσότερα εγχειρήματα συνεργατικής κατοικίας, ακολουθείται η βασική συνεταιριστική αρχή ισότητας κάθε μέλος μία ψήφος (one member one vote), ανεξάρτητα από τη συμμετοχή του στα υλικά ή άυλα αγαθά του εγχειρήματος. Τα μέλη τους ενθαρρύνονται να συμμετέχουν στις συνελεύσεις και να εκφράζουν ενεργά τις απόψεις τους στη διαδικασία λήψης των αποφάσεων, αλλά και στη διαμόρφωση της στρατηγικής του εγχειρήματος. Σε περιπτώσεις μεγαλύτερης κλίμακας εγχειρημάτων, και ανάλογα με τα όσα προβλέπονται από τη νομική μορφή που έχουν επιλέξει, ορίζεται μια διοικούσα επιτροπή από τις συνελεύσεις των μελών, ώστε να τις εκπροσωπεί στις αρχές, στους προμηθευτές ή σε άλλα εγχειρήματα και κοινότητες. Τα μέλη της επιτροπής είναι αιρετά, ενημερώνουν ανά τακτά χρονικά διαστήματα τα υπόλοιπα μέλη, και ζητούν τις απόψεις τους για ενέργειες ή αποφάσεις μεγάλης βαρύτητας.

Διαμοιρασμός των πόρων και των ευθυνών
Υπάρχουν οικονομικά, κοινωνικά και οικολογικά οφέλη για όλα τα μέλη, λόγω της από κοινού χρήσης των συλλογικών πόρων. Μέσα από τη δημοκρατική αυτοοργάνωση εξοικονομείται ενέργεια, χρόνος και χρήματα για το κάθε μέλος ξεχωριστά και για το σύνολο, ενώ ταυτόχρονα τα μέλη μοιράζονται δουλειές, ευθύνες, έγνοιες, στιγμές. Η αλληλεγγύη και η αλληλοβοήθεια, σε συνδυασμό με τη συλλογική ιδιοκτησία, παρέχουν ασφάλεια σε ένα επίπεδο που δεν γίνεται να προσφέρει η εξατομικευμένη ζωή (βλ. για παράδειγμα άρθρο Έμφυλες διαστάσεις της (συνεταιριστικής) κατοικίας).

Κατοικία με αλληλεγγύη και αλληλοβοήθεια

Τα μέλη-ένοικοι ενός εγχειρήματος συνεργατικής κατοικίας, ακόμη και αν δεν συνδέονται από πριν, γνωρίζονται σταδιακά μεταξύ τους και, εκτός από τον χώρο και τις υποδομές, μοιράζονται πολλά υλικά αγαθά και συλλογικές υπηρεσίες, (π.χ. οικιακό εξοπλισμό, carpooling, φύλαξη παιδιών κ.α.).

Μοιράζονται επίσης υποχρεώσεις φροντίδας, κοινές δραστηριότητες, συλλογικές κουζίνες και, σε εξαιρετικές καταστάσεις (όπως η πρόσφατη πανδημία COVID-19), οι συνεταιρισμοί κατοικίας συνιστούν μια κοινωνική υποδομή έτοιμη να λειτουργήσει ως δίκτυο αλληλοβοήθειας. Ενώ γίνεται σεβαστή η ιδιωτικότητα του προσωπικού χώρου του κάθε μέλους, η σχέση γειτονίας εμπεδώνεται μέσα από την αλληλοκατανόηση, το νοιάξιμο και την αλληλοϋποστήριξη. Αν και δεν συγκαταλέγονται στις τυπικές υποχρεώσεις των μελών, εκφράζονται παρ’ όλα αυτά με ποικίλους τρόπους (υλικούς, συναισθηματικούς, σε χρόνο), ανανεώνοντας καθημερινά την πίστη στις ανθρώπινες σχέσεις, ως πηγές νοήματος και πεδία πραγμάτωσής του.

Η αλληλοβοήθεια μεταξύ μελών εκφράζεται και με πρακτικούς όρους: οι συνεταιρισμοί κατοικίας συχνά διαθέτουν μέρος των ενοικίων για τη διατήρηση ταμείου αλληλεγγύης, με στόχο τη στήριξη κατοίκων που αντιμετωπίζουν περιστασιακά οικονομικές δυσκολίες.

Αρχική